Vorsorgewohnungen bieten eine direkte Investitionsmöglichkeit in die Anlageklasse der Immobilien. Die Vorsorgewohnung definiert sich kurzum als „Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung“.
Das Konzept vereint also die Anschaffung von Eigentum mit der zusätzlichen Möglichkeit, langfristig und vor allem laufend passiv Geld (in Form von Mieteinkünften) zu generieren. In den besten Fällen lassen sich mit diesen Einkünften auch die getätigten Immobilieninvestitionen im Laufe der Zeit vollständig amortisieren. Durch die hohen Preissteigerungen der letzten Jahre zögert sich der Zeitpunkt der vollständigen Amortisation jedoch weit hinaus. Bei kosteneffizient erworbenen Immobilien, welche sich vereinzelt finden lassen, verkürzt sich diese Amortisationszeit logischerweise, da die Mieteinnahmen in kürzerer Zeit die getätigten Investitionen deckeln. Das grundsätzliche Konzept der Vorsorgewohnung erfreut sich gerade deswegen, vor allem im risikoaversen deutschsprachigen Raum (Österreich und Deutschland) größter Beliebtheit, da Immobilien einerseits als stabile Geldanlagen gelten und sie andererseits auch einige steuerliche und organisatorische Begünstigungen aufweisen können. Auf Basis der starken Nachfrage dieses Veranlagungskonzeptes und der Tatsache, dass die Volumina für die Investition in Vorsorgewohnungen (eingerechnet ist hierbei auch eine mögliche Inanspruchnahme von Fremdkapitalmitteln, wie z.B. über Hypothekarkredit) für kleinere Investoren durch aus aufzubringen sind, bietet es sich an, dem Modell der Vorsorgewohnung ebenfalls einen eigenen Punkt zu widmen. Erfahrungsgemäß deshalb, weil es die Wunschvorstellung sehr vieler Menschen ist, früher oder später einmal eine Immobilie ihr Eigen nennen zu können.
Der Fokus dieses Beitrags widmet sich weniger der Immobilie als Anlagevehikel, sondern viel mehr den steuerlichen und organisatorischen Begünstigungen, da gerade diese für viele den Reiz der Vorsorgewohnung ausmachen. Der Schwerpunkt liegt dabei allerdings klar im Bereich der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten, da sich diese federführend auf die Attraktivität des Konzeptes an sich auswirken (Fokus gerichtet auf Österreich). Von größter Relevanz sind dabei die einkommens- und umsatzsteuerrechtlichen Aspekte.
Um kurz auf den organisatorischen Vorteil einzugehen, ist es beim klassischen Vorsorgewohnungsmodell grundsätzlich so, dass der Käufer (=neuer Eigentümer) bei den Vermietungstätigkeiten und Gebäudeverwaltungen diese in der Regel an Professionisten bzw. Dienstleister gegen Gebühren, Spesen, etc. abgeben kann. Also namentlich an Haus- und Gebäudeverwaltungen, Makler, etc. Dadurch entstehen dem Investor minimale bis keine organisatorischen Aufwände, sodass er sich getrost mehr Zeit für andere wichtige Dinge des Lebens nehmen kann. Diese Vorgehensweise schmälert logischerweise die Einkünfte, jedoch steigert sich die Zeitersparnis mitunter enorm. Zusätzlich lassen sich diese Aufwendungen absetzen und schmälern den zu versteuernden Gewinn.
Aus steuerrechtlicher Sicht sind indessen die Bereiche des Einkommensteuer- und Umsatzsteuerrechts im Zusammenhang mit einer Vorsorgewohnung von besonderer Wichtigkeit.
Die folgenden rechtlichen Ausführungen werden anhand der österreichischen Gesetzeslage verdeutlicht und erklärt. Auch wenn sich gewisse Teile der steuerrechtlichen Gesetzgebung der deutschsprachigen Gesetzgebung ähnlich sich, unterscheiden sie sich in vielen Punkten. Die sämtlichen folgenden Erläuterungen dienen folglich nicht als Blaupause für die Steuerregulatorik anderer Länder, jedoch folgen sie oftmals sehr ähnlichen Vorstellungen und Parametern. Im Rahmen der Einkommensteuer genießt der Anleger einer Vorsorgewohnung den Vorteil, dass die sersteuerrechtlich prinzipiell als Unternehmer angesehen wird. Genau genommen,wird der Anleger dabei unter dem Begriff des Unternehmers gemäß § 2 UStG (Umsatzsteuergesetz) subsumiert. Die Deklarierung als „Unternehmer“ an sich birgt weitreichende Konsequenzen, sowohl für die Bestimmungen der Einkommens-als auch der Umsatzsteuer, mit welchen sich der potenzielle Immobilieninvestor auseinandersetzen muss.
Um einen einfachen Überblick über das Einkommensteuergesetz zu bekommen, sei vorab erwähnt, dass dieses sich auf das gesamte Einkommen einer Person innerhalb eines Jahres bezieht. Diese Tatsache sollte man wiederum unter dem Aspekt betrachten, dass es unterschiedliche Einkommensarten gibt und es somit auch immer wieder zu Rück- bzw. Nachzahlungen bei den zuständigen Finanzbehörden kommen kann, da manche Personen über mehrere Einkommensarten verfügen, deren Umsätze zu Beginn der Rechnungsperioden oftmals nicht gänzlich planbar feststehen. Wurde dabei potenziell eine Einkommensart zu gering bzw. zu hoch besteuert, so kommt es regelmäßig nach Abschluss des Steuerjahres mit den abgeschlossenen Steuererklärungen zu Rück- bzw. Nachzahlungen. Da der Anleger einer Vorsorgewohnung Einkünfte aus der Immoblienbewirtschaftung (=Mieteinkünfte) erzielt, unterliegen diese demnach der Einkommensteuer. Im Rahmen dieser Bewirtschaftung fallen allerdings auch zahlreiche Ausgaben an, die sich als sogenannte „Werbungskosten“, zusammengefasst von der faktischen Steuerlast, absetzen lassen. Durch Abzug dieser Kosten schmälert sich folglich die Bemessungsgrundlage der zu versteuernden Einkünfte. Unter die Kategorie der Werbungskosten fallen insbesondere die Anschaffungsnebenkosten der Immobilie, welche im Regelfalletwa bis zu 10% der Anschaffungskosten ausmachen können. Unter diesen Anschaffungsnebenkosten finden sich die Maklerprovision (max. 3% sofern der Kaufpreis mehr als EUR 33.336,42 beträgt, darunter 4%), die Eintragungsgebühren(im Grundbuch) mit 1,1% des Kaufpreises, die Notarhonorare mit rund 3% und die Grunderwerbssteuer mit 3,5% des Kaufpreises. Zusätzlich kann es beiKreditfinanzierungen notwendig sein, diese mittels einer Hypothek zu besichern. Eine solche Hypothekareintragung beläuft sich zusätzlich noch auf 1,2% des Kreditbetrages. Zu diesen Anschaffungsnebenkosten gesellen sich zusätzlich noch regelmäßig mögliche Kreditzinsen, Hausverwaltungskosten und Steuerberatungsdienstleistungen. Diese geschilderte Fülle an Werbungskosten sowie weitere Aufwendungen bzw. Kosten fallen in das breite Becken der Werbungskosten.
Zum einen gibt es die „nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten“, das sind jene Kosten, welche nicht vom Mieter getragen werden. So können z.B. die beispielsweise in § 21 MRG genannten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, falls der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder man diese Bestimmungen vertraglich adaptiert. Daher können jene Bewirtschaftungskosten, die nicht in § 21 MRG genannt werden, je nach Ausgestaltung, auch nicht auf den Mieter überwälzt werden und stellen somit ebenfalls Werbungskosten dar.
Zum anderen bestehen noch Instandsetzungsaufwendungen, das sind all jene getroffenen Maßnahmen, welche die Nutzungsdauer bzw. den Nutzwert der Immobilie erheblich erhöhen. Dazu gehören z.B. der Einbau wärmedämmender Fenster, Dachbodenausbauten oder das Aus-tauschen von Gas-, Elektro-, und Wasserinstallationen. Diese Aufwendungen werden befristet auf 15 Jahre „abgesetzt“. Folglich werden die Kosten dafür durch 15 dividiert und jährlich zu 1/15 „abgesetzt“.
Die Instandsetzungsaufwendungen sind strikt von den Instandhaltungsaufwendungen zu trennen. Denn unter Instandhaltungsaufwendungen verstehen sich ausschließlich geringfügige Maßnahmen, wie z.B. Wartungen, Malerarbeiten sowie kleine Reparaturen. Derlei Aufwendungen sind sofort bzw. im Jahr der Durchführung zur Gänze abzuschreiben. Zu der bisher genannten Fülle an Werbungskosten gesellt sich final noch die Abschreibung für Abnutzung (=“AfA“). Da Immobilien durch ihre alleinige Verwendung auch einer allgemeinen Abnutzungunterliegen, ist es auch nur die gesetzeskonforme Lösung, 1,5% des Kaufpreises jährlich bilanziell abzuschreiben. Wenn wir diese prozentuelle jährliche Ab-schreibung von Immobilien hochrechnen, kommen wir auf eine bilanzrechtliche Lebenszeit von 67 Jahren. Diese sagt jedoch nicht zwingend etwas über den tatsächlichen Marktwert aus, da es sich dabei nur um eine bilanzielle Abschreibung handelt (siehe Altbauten). Bei der sogenannten „AfA“ gilt eszusätzlich noch zu beachten, dass Richtlinien des Finanzministeriums vorsehen, dass 60% des Kaufpreises der Immobilie als Gebäudeanteil und 40% als Bodenanteil gewertet werden. Folglich wird der mögliche Abschreibungsbetrag deutlich geschmälert. All diese Ausgaben, Aufwendungen, etc. können neben dem eigentlichen Kaufpreis auf den ersten Blick definitiv abschreckend wirken, jedoch haben sämtliche Werbungskosten durchwegs positive Effekte auf die tatsächliche Einkommensteuerlast. Da sich die Werbungskosten von den erwirtschafteten Erträgen abziehen lassen, kommt es in der Folge dazu, dass eine geringere Bemessungsgrundlage für die an das Finanzamt abzuführende Einkommensteuer entsteht.
Gegenüber dem Bereich der Einkommenssteuer, ist es wichtig, sich bei der Geldanlage in Vorsorgewohnungen auch mit rudimentären Anwendungsfällen der Umsatzsteuer zu befassen. Bei der Umsatzsteuer handelt es sich, salopp gesagt, um eine Steuer, die auf erwerbstätige Leistungen eines Unternehmers anfällt. Diese wird in der Regel durch den Endverbraucher (=Konsument) getragen, weshalb der Unternehmer im Laufe der Kette (Produzent > Großhändler > Händler > Konsument) nur als sogenannter „Durchlaufposten“ anzusehen ist. Grundsätzlich lässt sich gleich vorab sagen, dass ein großer Teil der Anleger von Vorsorgewohnungen nicht zwingend der Umsatzsteuerpflicht unterliegt bzw. deren gesetzliche Bestimmungen nicht zur Anwendung kommen.
Wer nämlich jährlich weniger als EUR 35.000 umsetzt, gilt als sogenannter „Kleinunternehmer“, der nicht zwingend dem Umsatzsteuerrecht unterliegt. In diesem Fall hat er aber trotzdem die Möglichkeit, auf die Umsatzsteuerpflicht zu „optieren“. Auf den ersten Blick mag es durchwegs als eigenartig, wenn nicht sogar grotesk wirken, dass man freiwillig auf den Gedanken kommt, für eine Steuerpflicht zu optieren, jedoch kann dieses Vorgehen tatsächlich sinnvoll sein. Wenn beispielsweise der Anleger selbst viele Aufwendungen zur Sanierung der Immobilie tätigt und diese somit im Nutzwert steigt, kann er sich die Umsatzsteuerbeträge der daraus resultierenden Kosten im Rahmen der Vorsteuer vom Finanzamt wieder rückvergüten lassen. Ob eine solche Steueroptierung sinnvoll ist, hängt sehr stark von der Einzelsituation und den tatsächlichen Gegebenheiten und Begleitumständen ab. Eine konkrete Einzelprüfung und Konsultierung eines Steuerberaters sind daher sehr ratsam.
Abschließend sollte man, fernab der einkommen- und umsatzsteuerrechtlichen Behandlung der Vorsorgewohnung, noch einen kurzen Blick auf den sogenannten Sonderfall der „Liebhaberei“ werfen. Diese stellt sowohl im Einkommensteuerrecht als auch im Umsatzsteuerrecht einen zu beachtenswerten Sachverhalt dar.
Bei der „Liebhaberei“ geht es kurzerhand darum, dass der Anleger bei Vermietung durch die erwirtschafteten Erträge nicht einmal die Werbungskosten über eine Laufzeit von 20 Jahren decken kann und es somit naheliegt, dass er die Immobilie vordergründig aus „Liebe“ bzw. „Liebhaberei“ erworben hat. Der Kauf kann in einem solchen Zusammenhang nicht in Erwerbsabsicht auf Gewinn vonstatten gegangen sein. Ein möglicher Begleitumstand daraus ist, dass der Anleger, als umsatzsteuerrechtlicher Unternehmer, seine Umsatzsteuerpflicht rückwirkend verlieren würde und somit all jene Umsatzsteuerbeträge, welche er sich als Vorsteuer vom Finanzamt rückvergüten lassen ließ, zurückzahlen müsste. Damit ein solch negatives Szenario nicht eintritt, ist stets eine entsprechende Prognoserechnung zu Beginn der Vermietung bzw. vor Anschaffung der Immobilie notwendig.
